WIJZIGEN VAN FUNCTIES - NEVENFUNCTIES

Elk gebouw heeft een bepaalde functie die in overeenstemming moet zijn met de bestemmingsvoorschriften die op dat perceel van toepassing zijn.

GEWESTPLAN

 Die bestemmingen vindt men terug op
- het gewestplan,
- de algemene- of bijzondere plannen van aanleg (nog daterend uit de stedenbouwwet),
- in de ruimtelijke uitvoeringsplannen of
- de verkavelingsvoorschriften.

Met functie bedoelt men steeds de hoofdfunctie. 

Een nevenfunctie is een functie of bedrijvigheid die aansluit bij de hoofdfunctie en ook niet in conflict komt met de hoofdfunctie van de gebouwen er rond of de overige gebouwen in de verkaveling.
Een nevenfunctie mag nooit meer dan 50 % van de hoofdfunctie bedragen en mag de 100 m² niet overschrijden.

Zo mag men, indien niet uitdrukkelijk verboden, een beperkte bureauactiviteit, een kabinet of een kapperszaak als nevenactiviteit uitoefenen in een woning bijvoorbeeld.

BIJZONDER PLAN VAN AANLEG

Indien men echter aan een mini schrijnwerkerij of schildersbedrijf zou denken, kan deze nevenfunctie wel verboden worden.
HORECA functies zijn al minder evident gelet op de omvang en de mogelijke hinder bij de onmiddellijke aanpalenden.
Hiervoor baseert men zich op de algemene regel dat in woonzones de woonfunctie uiteraard primeert, dat andere activiteiten toegestaan zijn voor zover ze in overeenstemming zijn met goede plaatselijke ruimtelijke ordening.

Dat is een andere manier om te zeggen dat je met de nevenactiviteiten geen hinder mag veroorzaken in de omgeving.
Ook wanneer je volgens VLAREM zal moeten beschikken over een milieuvergunning, zelfs in de lichtste categorie, zal een nevenfunctie niet zomaar toegelaten worden.

RUIMTELIJK UITVOERINGSPLAN

Waar we nog niet uit zijn is dit: wanneer spreken we van nevenfuncties in appartementsgebouwen ?
Mag je nu in een appartementsblok de helft van de totale oppervlakte naar een nevenbestemming omturnen, waardoor je, bij cumulatie al snel de 100 m² limiet overschrijdt, of stopt het reeds bij één unit ?
De meningen hierover zijn verdeeld.

Indien men van een woning werkelijk een café wenst te maken, dan is dat een geval van functiewijziging en heeft en hiervoor een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning nodig.
In een straat of omgeving waar wonen zeer sterk aanwezig is, zal dit misschien niet vergund worden. In een sterk verstedelijkt gebied, waar naast wonen ook heel wat andere functies en a
ctiviteiten voorkomen, zal een aanvraag voor een café wel toegestaan worden vermits men ervan uitgaat dat men in stedelijke gebieden nu eenmaal veel meer verschillende activiteiten naast elkaar moet kunnen verdragen.

VERKAVELINGSPLAN

Zo zijn steden immers ontstaan en daar dienen ze ook voor.

Het opsplitsen van een grote woning naar een meergezinswoning - appartement of studio's, of kamerwoning -wordt ook als functiewijziging aanzien en is dus onderworpen aan een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning.
Hierbij zijn de regels vrij strikt; toegankelijkheid, EPB-normen, minimale eisen inzake grootte van de bewoonbare oppervlakken, de nodige voorzieningen en schikkingen, het moet allemaal lekker in elkaar zitten. Het is lang niet meer zo eenvoudig om hiervoor een vergunning te bekomen.

Veel steden en gemeenten voeren overigens, via hun eigen stedenbouwkundige verordeningen (stedenbouwkundig reglement) een politiek die het steeds maar moeilijker maakt om bestaande woningen of gebouwen op te splitsen naar meergezinswoningen.

Deze steden en gemeenten pleiten voor een groter aanbod aan betaalbare eengezinswoningen met een bewoonbare oppervlakte tussen de 80 en 250 m².

In de omgekeerde zin is er minder schroom. Het staat ook niet expliciet in de CODEX. Voor het omturnen van twee appartementen naar één appartement bij voorbeeld, is in principe geen vergunning inzake bestemmingswijziging nodig, maar wel omdat u aan de stabiliteit van het gebouw wijzigt.