SOLDATENKERKHOF

Dit is een kerkhof vol Franse soldaten, die hun leven onaf ruilden voor kogels en bomscherven in hun lijf.

Vlakbij de Somme.

Hier werden beslissingen genomen - in 1916 - door generaals die meer met zichzelf bezig waren dan bedachtzaam. Tienduizenden werden op enkele uren opgeofferd, om uiteindelijk geen meter verder te geraken.

Zo'n Frans militair kerkhof straalt orde en tucht uit.

Elke soldaat geniet van zijn eigen klein tuintje.

Nog geen vijfhonderd meter verder vindt u een Duits Friedhof. Ik vind de naam Friedhof passend.

Met z'n 11.224 liggen ze hier.
In de zomer beschut door de schaduw van de keurig aangeplante bomen.

De kruisjes zijn ruw gehouwen; staan er als soldaatjes. Soms ligt er maar één soldaat, soms liggen ze met meerderen onder zo'n kruisje.
Tenminste, dat is wat ons het aantal namen op het graf ons wil doen geloven.

Want vaak bleef er niet veel van die gezonde lichamen over.

In de herfst en in de winter herinneren de vallende bladeren die jongens er aan dat hun rol weer eens uitgespeeld is.
En het is wederzijds.

De velden rond die kerkhoven worden al een paar decennia lang ijverig bewerkt door de boeren. Vruchtbaar werk.
Voor die boeren deden ze het toch ?
Vechten opdat iedereen van het land zou kunnen genieten.

Alleen was het niet altijd duidelijk wie de baas van het land mocht zijn.

KEUZE-ARCHITECTUUR

Automaten zijn toestellen die zo gebouwd zijn dat je in één oogopslag kan zien waarmee je op korte termijn jezelf kan bevredigen, al was het maar om je honger mee te stillen.


De architectuur van die toestellen speelt handig in op die bevredigingsdrang.

Keuze-architectuur noemen we dat.

Bij ons, op de faculteiten architectuur, staan zo'n paar van die toestellen.

Eigenlijk staat er alleen maar dat.

En kijkt u maar eens goed.
Chips, suikerkoeken, vette salamietjes, borrelnootjes, chocolade, wafeltjes.

Meer moet dat niet zijn.

En goedkoop ook niet.

Er staat nog zo'n ander keuzetoestel.

Van een iets verschillende architectuur en biedt, in tegenstelling tot de snoeptoren, wat we hier maaltijden zullen noemen.

Gevulde broodjes, cake, zondagkoeken en pasta's.

Voorverpakt.

En als u goed kijkt:
één godvergeten peer voor 1 €.

Niet voorverpakt, dat wel.

Wel drie keer de prijs van een peer die u in een warenhuis koopt maar u begrijpt, de architectuur waarin deze peer aangeboden wordt moet ook terugbetaald worden.

In de drankautomaten is het nog erger.

Daar kunt u alleen versuikerde drankjes uit halen.

In geen enkele automaat vindt u plat- of bruiswater.

Wie dorst heeft en geen zoete drank wil moet vluchten naar een automaat waar iets uitkomt waarvan alleen die-hards blijven beweren dat het naar koffie smaakt.




Over de middag is er wèl catering.

Koffiekoeken die we in principe reserveren voor het zondagse ontbijt maar hier, op de campus
dagelijkse koek.

En verder , broodjes met tonijnsalade, eisalade, kippensalade.

Onder salade moet u verstaan: mayonaise gemengd met eiwitten.

Of broodjes met kaas, ham, gehakt.

Focacio's, worstbroodjes en croque monsieurs gaan ook zeer vlot over de toog. Ze liggen ook heel verleidelijk onder uw neus als u iets bestelt.

Vet ruikt verleidelijk.
Vet verleidt het gezond verstand.

Er is ook soep, maar daar moet u wel heel vlug bij zijn want die is bijna altijd op.

Met dit soort voedsel stoppen we onze studenten gedurende hun vier- of vijfjarige passage vol; het personeel krijgt het hier levenslang.

Wie graag gezond eet moet het ook niet in de buurt gaan zoeken; sandwich bars, hamburger met friettenten zijn onze buren.

Moeten we echt wachten op een initiatief van de overheid die via verbodsreglementen ons dwingt om jonge en andere mensen weer gezond te doen eten ?

Met minstens de helft groenten en zuinig met koolhydraten en vetten, en met fruit als snoep. Zoals in de Scandinaafse onderwijsinstellingen.

BOUWKOSTEN II / VORMFACTOR / OUTLINE-FACTOR

Read the English version below.

In een eerste brute benadering van de kostprijs van een gebouw wordt al gauw de kostprijs per m² bovengehaald.
Dat rekent gemakkelijk.

Maar kan je dat zo maar rechtevenredig doortrekken ?

Denk maar eens aan de vormfactor.

In bijgaand voorbeeld hebben we telkens een woning van 200 m² beschouwd maar met een andere vorm.
Gewoon vierkant, langwerpig, vierkant met één bouwlaag, rechthoekig met twee bouwlagen.

Vervolgens hebben we de verhouding van de vloeroppervlakte tegenover de oppervlakte van de buitenwanden uitgezet.

Dat vierkante model met slechts één bouwlaag heeft de gunstigste verhouding gevel/vloer (0,84).

Alle andere vormen, ook die met één en twee lagen scoren slechter.

Ook meer complexe vormen hebben een ongunstige verhouding.

Maar loopt de kostprijs ook rechtevenredig met die vormfactor.

We hebben in onze berekening hiervoor enkel rekening gehouden met de kostprijs van een standaardfundering en verder de vloeren, de dragende buitenwanden en ook het dak.

Bij de vier mogelijkheden hebben we dus telkens dezelfde eenheidsprijzen gehanteerd en komen dan tot de bevinding dat – spijts een gunstige vormfactor – het gebouw met de drie bouwlagen goedkoper is voor het gedeelte structuur en buitenschil.

Hoe komt dat ?

De besparing zit voornamelijk in de fundering en het dak.

Een relatief kleinere fundering en dakoppervlakte zorgen ervoor dat de drielagen-constructie bijna 20 % goedkoper is dan het éénlagig model.

Let wel, het gaat hier enkel om de kostprijs van de fundering en de buitenschil. De rest van de bouwkost – schrijnwerk, afwerking, technieken, en inrichting - wordt niet beïnvloed door de vormfactor.

At first sight, building costs are often estimated by multiplying the surface by a unit price, expressed in €/m².

That’s quite easy. 

But can one simply propotionaly apply this easy formula to any type of building ?
 
Think of what is called outline-factor.
 
Just an example.
 
Let’s imagine a simple building of 200 m², just a one floored square. 
As outline-factor we consider the proportion of the surface of the facades to the surface of the floor. 
In this case, the proportion is 0,82. 

Other outlines – more rectangular – or two or three story buildings have different outline-factors.
 
So to see, the one floored square seems to be the most profitable one.
 
But does this outline-factor also reflect the same effect on the building price.
 
For each case, we calculated the building cost, just considering the costs of the foundations, the floors, the outer walls and the roof.
 
Here we see another result. Seemingly, there is no correlation between the outline-factor and the cost/m².
 
The three story building seems to be up to 20 % more economical.

 At least, just considering the rough construction.
 
How come ?
 
This is due to de cost of the foundations and the roof which will be smaller and spread over the three layers.
 
This does not mean that de whole building cost will be cheaper by 20 %.
 

Windowing, finishing works, technical and other fixed installation will remain the same, in spite of the outline-factor.

BOUWKOSTEN I // VERKOOPSOPPERVLAKKEN // SALES AREAS

English version below

Er zijn twee manieren om een verkoopsoppervlakte te berekenen.

Ofwel rekent men de bruto-oppervlakte tussen de scheidingslijnen van het beschouwde privatieve gedeelte. 

 Dit houdt in dat de dragende muren van de eigendom evenals de leidingkokers tot het privatieve gedeelte behoren.

Consumentenregels stellen dat enkel de netto bruikbare binnenruimte aangerekend wordt. 

Dit wil zeggen: tussen de dragende muren met uitsluiting van alle leidingkokers.

De oppervlakken, ingenomen door trappen binnen het privatieve gedeelte wordt slechts één maal gerekend. Vides worden niet gerekend.

Het verschil tussen de netto en bruto oppervlakte varieert tussen de 10 à 15 %.

Gezien van de consumentenzijde, tellen enkel de netto gebruiksoppervlakken bij het voeren van verkoopspubliciteit. 

Concurrentie maakt het correcte verkopers niet makkelijk. 

Omdat het verschil tussen bruto en netto controle vergt, wordt doorgaans enkel de bruto-oppervlakte vermeld.

Terrassen en/of private tuinen worden zijn niet inbegrepen in de private delen. De kostprijs ervan verhoogt weliswaar de prijs van het appartement maar de oppervlakte ervan wordt niet meegeteld in de berekening van de tienduizendsten. 

 

Gemene delen van een collectief gebouw zijn doorgaans duurder dan de gemiddelde bouwkost van het gehele gebouw. 

 

Gemene delen bevatten immers de liften, trappenhuizen en andere technische installaties die – uitgedrukt per m² - een veel hogere kostprijs kennen.

Een gemiddelde verhouding private ruimte versus gemene delen is 85/15. 

 

Een hoger aandeel gemene delen verhoogt de gemiddelde kostprijs van de private gedeelten, niet enkel bij de bouw ervan doch ook op het niveau van het onderhoud. Co-housing projecten geven de eigenaars en bewoners het comfort van meer bruikbare ruimte en diensten, op voorwaarde dat ze bereid zijn tot het betalen van zowel deze infrastructuur en het onderhoud ervan.

 

There are two possible ways of calculating the sales areas.

The gross-method includes the surface enclosed by the property borders of the privative areas. 

This includes all the supporting walls, as well as pipe-conductor areas.

The net-method includes only the usable surface, excluding the outer supporting walls as well as the pipe-conductor areas.

Surfaces of staircases are taken in account just once. Voids are also excluded. 

The difference between gross and net varies from 10 to 15 %.

Consumers are only interested in net surfaces, but real estate agents always mention the overall surface. 

As competition overrules everything, everybody in this branch feels obliged only to mention the gross-surface.

Terraces and/or private parts of gardens are mentioned separately. 

Although they are part of the private areas, are not included in the gross- or net area mentioned. 

It’s just a matter of rising the selling price of the apartment, due to the added value of those extras.

Terraces and/or private gardens likewise are not taken in account while calculating the private owners parts within the global division.

This leads to another aspect of collective buildings. 

There are private and common areas. 

Though private areas belong to the individual owners, these private owners collectively posses the common parts, paid it and have to recover the permanent and overall maintenance of the public parts.

 

Public area is usually more expensive to build. 

This is due to the fact that common areas contain elevators, staircases, installations which are more expensive than the average building price.

The percentage of the overall common area is nearly 15% of the total build area. 

Higher percentages of common areas arises directly the price of the private areas, not only concerning the building cost, but also the maintenance cost.

Collective buildings with a lot of common services – like co-housing projects – make people profit of a large scale of interesting services, as long as they are prepared to pay for the building and maintenance of it.

ORPHEUS III - GENT

Nog maar eens over het ORPHEUS INSTITUUT in Gent.
Of over de constructie ?

In het vorige bericht vertelde ik u één en ander over de constructie.

Hier ziet u de zeer gedreven  directeur.

Werfcontrole zonder hem is ondenkbaar saai.





En bij de afwerking is hij alomtegenwoordig.

Vraagt u zich nu ook af wat ze daar doen in het ORPHEUS INSTITUUT ?

Van alle concerten of uitvoeringen worden er opnames gemaakt. Met kleine cameraatjes en grote micro's.

U moet eens kijken op You-tube.
Ik heb er eentje voor u geselecteerd.

https://www.youtube.com/watch?v=PquWrwK6wVY

Het duurt redelijk lang en de kans is groot dat u na drie seconden al afhaakt.
Ik denk dat ik hier veel weddenschappen zou winnen.

Maar toch, ik mag u aanraden om toch vol te houden. Iets meer dan 17 minuten.

Jammer dat u er niet bij was, toen in 2013, maar de ervaring was uniek.

MEER ZIEN : KIJK OOK EENS OP DE PAGINA VAN MARKEY & SCHELSTRAETE

OVER B/T EN V/T COËFFICIËNTEN // ON B/P & F/P INDEXES

English version below.

De bezetting van een terrein wordt uitgedrukt in B/T coëfficiënt. Dat is de verhouding van de oppervlakte van de zool van het gebouw ten opzichte van de totale oppervlakte van het terrein.

Zo kan men de densiteit van het gebouwde bepalen en aangeven hoeveel grond er onbebouwd blijft.

De V/T coëfficiënt is de som van alle bebouwde oppervlakken gedeeld door de terreinoppervlakte.

Deze coëfficiënt zal in verkavelingen, afhankelijk van de grootte van het terrein, tussen de 0,15 en 0,40 liggen.

In stedelijke gebieden kan die coëfficiënt gemakkelijker groter zijn dan 1.

Een perceel met B/T 0,3 en V/T 5 wil zeggen dat één derde van het terrein mag bebouwd worden met een maximum van 15 bouwlagen die alle slechts 1/3 van het terreinoppervlak groot zijn.

Ondergrondse lagen worden niet meegerekend voor zover het geen ‘bruikbare’ vloeren zijn.

Met bruikbare vloeren wordt bedoeld: vloeren die voor normaal gebruik (wonen, werken, bedrijvigheid…) gebruikt kunnen worden. 

In de meeste gevallen zijn die vloeren pas bruikbaar als ze gelegen zijn op een hellend terrein of indien een deel van het terrein afgegraven wordt om rechtstreekse verlichting en verluchting van deze bruikbare vloeren mogelijk te maken.

Gebouwen of gebouwgedeelten die overkragen boven de sokkel, komen in principe niet in aanmerking voor de berekening van de sokkel. 

Indien deze overkragingen steunen op kolommen bijvoorbeeld, dan wordt de oppervlakte tussen de sokkel en kolommen wel meegerekend in de footprint van het gebouw.

Tot zover de theorie. In de praktijk kunnen zich een aantal gevallen voordoen waarbij het niet zo duidelijk is wat nu wel of niet tot de footprint behoort.

The occupation of a plot is expressed by the B/P and F/T indexes.

B/P stands for the proportion of the sum of the build surface on the plot, to the total surface of the plot.

By this way, the density of the build area on the plot can be quoted.

F/P stands for the proportion of the sum of all the build surfaces of the building to the surface of the plot.

In allotments, this coefficient varies between 0,15 to 0,40, depending of the size of the plot and the desired build density.

In urban areas, this coefficient can easily be larger than 1.0.

A parcel with a B/P of 0,3 and a F/P of 5 allows building of 15 floors, each not larger than 1/3 of the surface of the plot.

Underground layers are not taken in account in the F/P index, as far as they are not suitable for main activities such as living, working, trading etc. 

In that case, the plot profile will allow direct light or access, or the plot will partially excavated out to make these layers suitable.

Buildings or parts of buildings that strain over the ground-floor usually are not taken in account for the B/P index as long as they do not repose on columns.

In that case, the surface between the columns and de ground-floor are also taken in account of the B/P index.

So far the theory.

There might be some cases where it is not so obvious whether these surfaces should be taken in account to the footprint of the building.