BOUWKOSTEN II / VORMFACTOR / OUTLINE-FACTOR

Read the English version below.

In een eerste brute benadering van de kostprijs van een gebouw wordt al gauw de kostprijs per m² bovengehaald.
Dat rekent gemakkelijk.

Maar kan je dat zo maar rechtevenredig doortrekken ?

Denk maar eens aan de vormfactor.

In bijgaand voorbeeld hebben we telkens een woning van 200 m² beschouwd maar met een andere vorm.
Gewoon vierkant, langwerpig, vierkant met één bouwlaag, rechthoekig met twee bouwlagen.

Vervolgens hebben we de verhouding van de vloeroppervlakte tegenover de oppervlakte van de buitenwanden uitgezet.

Dat vierkante model met slechts één bouwlaag heeft de gunstigste verhouding gevel/vloer (0,84).

Alle andere vormen, ook die met één en twee lagen scoren slechter.

Ook meer complexe vormen hebben een ongunstige verhouding.

Maar loopt de kostprijs ook rechtevenredig met die vormfactor.

We hebben in onze berekening hiervoor enkel rekening gehouden met de kostprijs van een standaardfundering en verder de vloeren, de dragende buitenwanden en ook het dak.

Bij de vier mogelijkheden hebben we dus telkens dezelfde eenheidsprijzen gehanteerd en komen dan tot de bevinding dat – spijts een gunstige vormfactor – het gebouw met de drie bouwlagen goedkoper is voor het gedeelte structuur en buitenschil.

Hoe komt dat ?

De besparing zit voornamelijk in de fundering en het dak.

Een relatief kleinere fundering en dakoppervlakte zorgen ervoor dat de drielagen-constructie bijna 20 % goedkoper is dan het éénlagig model.

Let wel, het gaat hier enkel om de kostprijs van de fundering en de buitenschil. De rest van de bouwkost – schrijnwerk, afwerking, technieken, en inrichting - wordt niet beïnvloed door de vormfactor.

At first sight, building costs are often estimated by multiplying the surface by a unit price, expressed in €/m².

That’s quite easy. 

But can one simply propotionaly apply this easy formula to any type of building ?
 
Think of what is called outline-factor.
 
Just an example.
 
Let’s imagine a simple building of 200 m², just a one floored square. 
As outline-factor we consider the proportion of the surface of the facades to the surface of the floor. 
In this case, the proportion is 0,82. 

Other outlines – more rectangular – or two or three story buildings have different outline-factors.
 
So to see, the one floored square seems to be the most profitable one.
 
But does this outline-factor also reflect the same effect on the building price.
 
For each case, we calculated the building cost, just considering the costs of the foundations, the floors, the outer walls and the roof.
 
Here we see another result. Seemingly, there is no correlation between the outline-factor and the cost/m².
 
The three story building seems to be up to 20 % more economical.

 At least, just considering the rough construction.
 
How come ?
 
This is due to de cost of the foundations and the roof which will be smaller and spread over the three layers.
 
This does not mean that de whole building cost will be cheaper by 20 %.
 

Windowing, finishing works, technical and other fixed installation will remain the same, in spite of the outline-factor.